物業(yè)服務企業(yè)在無助中掙扎 在困境中生存

　　都物業(yè)服務企業(yè)從出生到現在，不過短短十余個年頭，物業(yè)服務企業(yè)在服務中成長，在輝煌中成熟?？墒撬哪_步是蹣跚的，她的步履是艱難的，個中艱辛，難以為人道。

　　十余年的發(fā)展，物業(yè)服務企業(yè)已經經過了從企業(yè)時代到業(yè)主時代的過渡。所謂企業(yè)時代，是指企業(yè)有一定的自主權、工作權、話語權，企業(yè)有自己的發(fā)展和歷練 空間，所謂業(yè)主時代的顯著標志是指業(yè)主有序而有意識的介入物業(yè)服務的全過程。換言之，企業(yè)的經營不完全取決于自己，而是要在很大程度上取決于業(yè)主的“臉 色”，而業(yè)主的好臉色，源自于付出最少的亙古不變的費用換取最優(yōu)秀不斷上升的服務質量。這樣問題就來了，任何企業(yè)都是以經濟盈利為最高存在原則，不盈利的 企業(yè)不論它的服務質量有多高，管理水平有多好，和諧程度有多好，它都不是企業(yè)的終極目標，也不能衡量一個企業(yè)的好。不應該把社會效益過多的加在一個岌岌可 危的企業(yè)身上，社會效益的體現，必須是以經濟效益為基礎的，否則就是無源之水，無本之木。
物業(yè)服務企業(yè)目前面臨的生存環(huán)境，可用嚴峻來概括，其惡劣程度已到了實在難以承受的地步，很多企業(yè)已經到了難以為繼，命懸一線之境。本公司在2008年 1-3月接收了14個樓盤，其中11個均為二手樓盤。經了解，多為前任物業(yè)企業(yè)，經濟嚴重虧損，無法繼續(xù)經營下去，而不得不選擇了退出項目，更有甚者，有 的物業(yè)服務企業(yè)在日益嚴峻的環(huán)境中因無力走出困境而紛紛倒閉。

　　當前，物業(yè)服務企業(yè)面臨的困境主要表現在以下幾個方面：
一、人力資源成本大幅上升
　　物業(yè)服務企業(yè)主要服務類型為居住物業(yè)，居住物業(yè)定價往往偏低，從而決定收入的60%用于人工費用，這一點上說明我們的企業(yè)是“吃 飯”物業(yè)，主要解決的是就業(yè)問題，1996年我公司秩序維護員的平均月工資為420元，加上相關費用，工資總數為500元/月左右，現在的最低月工資標準 為650元，加上月保險費用212元（綜合社會保險）、生活費180元，其他相關費用120元，合計1162元，漲幅132.4%。截止07年末，政府對 最低的工資標準先后進行了調整，分別為：450元、580元、650元，非全日制用工小時最低工資標準也由3.70元、4.30元、4.90元，分別調整 為：4.90元、5.60元、6.40元，各檔的上調幅度為在30%—32.4%之間，人力資源成本的大幅上升，成為企業(yè)不能承受之重。

二、物價上漲，造成劇烈成本增加
　　近年來伴隨著物價不斷上漲造成員工的生活成本也大幅度提高。1996年的時候員工的平均生活費在成都只需支出80元/月左右，近年隨著通貨膨脹，員工的生活費支出也直逼180—200元/月。

　　水電費的價格上調也是物業(yè)服務成本上升的突出原因。以成都市近年來水電費為例：
（一）2003年至今自來水價格： 

 （二）2003年至今電費的價格：
2003年

2005年
 
2007年非居

　 　問題是物業(yè)服務企業(yè)的公共能耗費用水、電的定價標準是按服務行業(yè)和非居用電來執(zhí)行的，事實上物業(yè)的公共能耗水電只是用于維持居住物業(yè)居民生活的一部份。 物業(yè)服務的能耗費之高也就可想而知了。據我們對5個電梯樓盤的收支費用調查統(tǒng)計：能耗費用占到了物業(yè)費收入的26%?—41%，再加上人工費用等其他費 用，物業(yè)服務企業(yè)的負擔苦不堪言。

（三）維修材料上漲

　　通過上表可以看出，維修材料費用平均漲幅為114.3%?，F在物業(yè)服務企業(yè)面臨的無奈局面 是，所有的費用都在調高，所有的價格都在上漲，而恒定不變的物業(yè)服務費：1996年居住物業(yè)0.30元/m2?月,2008年仍然是0.30元/m2? 月，這就是物業(yè)服務企業(yè)的可憐和無奈。

三、政策稅費因素
　　目前，大多數物業(yè)服務企業(yè)的服務收費計費模式為包干制，國家政策規(guī)定應按收入5%的標準交納營業(yè)稅、加上教育附加費和城市建設稅， 為收入的5.8%。而政府規(guī)定的物業(yè)企業(yè)的管理費用才是5%左右。據了解，很多老舊小區(qū)甚至2%—3%都無法達到，企業(yè)的利潤就更談不是上了，因此造成老 舊小區(qū)物業(yè)服務品質上不去，糾紛不斷的現狀也就在所難免了。

　　通過上述可以看出：物業(yè)服務企業(yè)的支出，近年來兩大特點,一是多，二是大，實為企業(yè)難以承受之重。

四、物業(yè)服務費的定價機制
　　物業(yè)服務企業(yè)的三個特征：社會化、專業(yè)化、市場化。由于物業(yè)服務涉及千家萬戶，根據“價格法”的規(guī)定，應當實行政府指導價（市場調 節(jié)價僅限高檔物業(yè)）。成都市物價局、成都市房產管理局《關于進一步規(guī)范物業(yè)服務收費的通知》（成價費[2007]268號）：明確五城區(qū)物業(yè)服務收費實行 政府指導價，基準價和浮動幅度（見表）：

　　通過此表可以看出，一級服務等級即使上浮20%，有電梯的也僅為2.10元/m2?月，無電梯的為1.38/m2?月。雖然四級物業(yè)服務等級無下浮，但上浮20%也僅為有電梯0.72元/m2?月，無電梯0.42元/m2?月。

　　現在的問題，一是即使業(yè)主同意上浮20%，由于基準價是2004年制定的，當時就明顯偏 低，再加上是五年來的第一次調整。與物價的上漲幅度來說也是遠遠跟不上的，物業(yè)企業(yè)無法擔負上漲的工資，這也難怪物業(yè)員工流動率達到了50%—90%（秩 序維護員）程度，由此可見物業(yè)企業(yè)的艱辛了。二是接受四級服務的業(yè)主情愿物業(yè)企業(yè)按最低標準提供服務也不同意上調那可憐的0.12和0.07元的費用。這 就是造成物業(yè)企業(yè)兩難的困境：想提高服務質量，費用上不去；不提高服務質量，企業(yè)的服務宗旨又不能兌現。

　　我們的困境在于唯獨收費沒有實現真正的市場化。

　　物業(yè)服務企業(yè)她的形態(tài)是弱小的，但弱小不等于卑微，她的歷史是短暫的，但短暫不代表沒有生 存的權利。她的好與不好、強與不強直接影響著社會的穩(wěn)定與和諧。她與構成社會的最微小的細胞有著血脈相連的維系，有道是天下未亂蜀先亂，天下未治蜀先治。 這難道不是對物業(yè)服務企業(yè)的描述嗎？泰戈爾說：“小草啊，你雖然卑微，但擁有足下的土地”，這是物業(yè)服務企業(yè)的自勉，也是自嘲。我們期望，對于被譽為朝陽 產業(yè)的物業(yè)服務行業(yè)，能夠得到政府的扶持，業(yè)主的理解，社會的關注，歷史的認同。我們期盼著這一天早日到來