重要通知
“200萬㎡”的堅守
成都金房物業(yè)服務有限公司成立于1998年，當時由于沒有開發(fā)商支撐，完全靠在市場上找項目。在受聘提供服務的物業(yè)項目中，絕大部分為中低檔居住物業(yè)，其中有近200萬m2為老舊住宅小區(qū)，且大部分為5萬m2左右的項目，只有個別的為近10萬m2或以上的項目。
以益民苑為例，該小區(qū)是1996年交付使用的拆遷安置小區(qū)，面積約9.8萬m2，居民1030戶，絕大部分是解困安置戶，業(yè)主收入偏低，當時物價局核定的物業(yè)服務費為0.28元/月·m2。金房物業(yè)于2000年12月通過業(yè)主委員會公開選聘，受聘提供物業(yè)服務，合同定價物業(yè)服務費為0.25元/月·m2，且包含2元/月·戶的垃圾清運費。當時的收支情況見下表：
益民苑小區(qū)2000年12月收支情況一覽表（注：物業(yè)服務費收費率按98%計算） | ||||||
收入 | 支出 | |||||
項目 | 標準 | 面積 | 費用 | 項目 | 費用 | 依據(jù) |
物業(yè)服務費 | 0.25 | 9.8萬 | 24010 | 人工費 | 12860 | 配置29人，保潔按320元/月·人，保安420元/月·人 |
停車費 | 30元 | 63輛 | 1890 | 水電能耗費 | 3158.3 | 實際支出 |
特約服務 | —— | —— | 1575.8 | 辦公費 | 357.7 | 實際支出 |
其他收入 | —— | —— | 230 | 設施設備維護費 | 1150.5 | 實際支出 |
—— | —— | —— | —— | 保安費 | 850.4 | 實際支出 |
—— | —— | —— | —— | 保潔、綠化費 | 1530.8 | 實際支出 |
—— | —— | —— | —— | 稅費 | 1579.23 | 收入的5.7% |
—— | —— | —— | —— | 垃圾清運費 | 2060 | 2元/月·戶 |
小計 | —— | —— | 27705.8 | 小計 | 23546.93 | —— |
盈虧測算 | 27705.8-23546.93=4158.87 | |||||
隨著時間的推移，伴隨著人工費的大幅度上漲，服務成本剛性上浮，小區(qū)的管理難度越來越大，至今未上調過物業(yè)服務費標準，但我們通過有效運作，加強成本控制，擴大經營收益，還是取得令人滿意的效果。從2008年10月底收支平衡表可以看出還是有微利的。
益民苑小區(qū)2008年10月收支情況一覽表（注：物業(yè)服務費收費率按98%計算） | ||||||
收入 | 支出 | |||||
項目 | 標準 | 面積 | 合計 | 項目 | 費用 | 依據(jù) |
物業(yè)服務費 | 0.25元 | 9.8萬 | 24010 | 人員工資 | 25200 | 28人，人均900元 |
停車費收入 | 50元 | 242個 | 12100 | 保險費 | 4453.68 | 按159.06元/人的標準 |
特約服務收入 | —— | —— | 5081.1 | 共用部位、設施運行維護費 | 5436.4 | 實際支出 |
其他收益 | —— | —— | 1836.5 | 綠化養(yǎng)護費 | 876.5 | 按綠地面積0.4元/m2的標準計算 |
—— | —— | —— | —— | 環(huán)境維護費 | 923.9 | 實際支出 |
—— | —— | —— | —— | 秩序維護費 | 1030.5 | 實際支出 |
—— | —— | —— | —— | 共用部位、設備設施公眾責任保險費 | 235 | 實際支出 |
—— | —— | —— | —— | 辦公費 | 430.8 | 實際支出 |
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| 固資折舊費 | 121.3 | —— |
—— | —— | —— | —— | 稅費 | 2452.57 | 收入的5.7% |
小計 | —— | —— | 43027.6 | 小計 | 41160.65 | —— |
盈虧測算 | 43027.6-41160.65=1866.95 | |||||
我們在成本管理和項目運作方面始終堅持保本微利原則，采取了以下措施：
重視業(yè)委會協(xié)助企業(yè)收繳費用的能力。
從 入場那天起就堅持與業(yè)委會同舟共濟，遇到難事多商量，充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用。例如，我們在收取物業(yè)服務費時，經常會遇到收不到費的情況，老舊小區(qū)“收 費難”是普遍現(xiàn)象，每當出現(xiàn)個別業(yè)主借故不交時，我們就及時通知業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會委員上門做欠費業(yè)主的工作，效果非常理想。這樣能夠每月確保收費 率達到98%以上。再如小區(qū)經營收入的車位數(shù)量逐年增加，根據(jù)政策法規(guī)的規(guī)定，共有部分的經營收益歸全體業(yè)主所有，但業(yè)主委員 會每年通過組織召開業(yè)主大會，公布物業(yè)服務企業(yè)的收支情況，算清賬務，講明道理，使廣大業(yè)主充分理解物業(yè)服務企業(yè)的難處，最后，全體業(yè)主一致通過停車費收 入用于小區(qū)設施設備的維修和補充公共能耗費以及物業(yè)費的不足。
與業(yè)主協(xié)商減少支出的有效辦法。
我們始終堅持以業(yè)主為中心，全心全意為業(yè)主服務的理念，與業(yè)主、業(yè)主委員會建立良好的關系是我們一貫的追求。例如，我們每年組織廣大業(yè)主到郊外春游，農家樂游玩一天的標準是每人15元，每個參加的業(yè)主都自愿出10元，公司出5元；又如，每當遇到大型維修費用和各類社區(qū)活動，費用較高時，公司無力承擔，通過業(yè)主委員會召開業(yè)主大會決定是由業(yè)主和我公司按一定比例（3：7或4：6）分攤。這樣即減少了支出成本，又開展了活動，同時還加強了溝通，增進了友誼，收到了比較好的效果。
大力開展特約服務增加企業(yè)收入。
我公司通過開展特約服務增加了收益，縮小了收支差距。下表是益民苑小區(qū)開展特約服務的月收入情況：
2008年10月益民苑特約服務收入一覽表：
序號 | 服務項目 | 收費標準 | 件數(shù) | 月收入（元） |
1 | 代訂火車、飛機、汽車票 | 3元/張 | 117 | 351 |
2 | 送加急郵件 | 0.5元/個 | 120 | 60 |
3 | 清洗抽油煙機 | 20元/個 | 64 | 1280 |
4 | 訂報 | 0.2元/份 | 513 | 102.6 |
5 | 送牛奶 | 0.5元/次 | 335 | 167.5 |
6 | 家政服務 | 45元/次 | 42 | 1890 |
7 | 送水 | 2元/次 | 223 | 446 |
8 | 房屋中介服務 | 112元/次 | 7 | 784 |
合計 | —— | —— | —— | 5081.1 |
通過開展針對性的特約服務增大了收益，有效地彌補了虧損。公司共有42個老舊小區(qū)，截止2008年底，財務報表顯示80%的老舊小區(qū)盈利，15%的老舊小區(qū)保持微利，僅有5%的 老舊小區(qū)略虧。由此可以看出，在經營管理方面，只要堅持規(guī)模管理，做到實現(xiàn)規(guī)模經濟，老舊小區(qū)也能創(chuàng)造一定的經濟效益。我們正是這樣通過行之有效的方法和 途徑保證了老舊小區(qū)物業(yè)服務工作的正常開展，使之成為我公司在老舊小區(qū)實施專業(yè)化物業(yè)管理方面的一大亮點。既保證了公司管理規(guī)模，同時又贏得了良好的社會 口碑。
老 舊小區(qū)實施專業(yè)化物業(yè)管理服務，是改善老舊住宅生活環(huán)境和提高居民生活質量的有效模式。雖然目前仍然存在不少問題和困難，只要物業(yè)服務企業(yè)堅持不懈，認真 研究老舊小區(qū)管理的規(guī)律和特點，持續(xù)提高企業(yè)自身的管理服務水平和技能，嚴格控制成本，擴大經營規(guī)模，在老舊小區(qū)專業(yè)化物業(yè)管理服務中不斷提高企業(yè)的社會 責任和行業(yè)的社會價值，樹立共管共享共維護的物業(yè)管理意識，各方主體都能從專業(yè)化物業(yè)服務中受益，我們堅信老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理一定會大有作為。
作者系成都金房物業(yè)服務有限公司董事長
編輯：高丹華