謝家瑾

看到成都金房物業(yè)服務(wù)有限公司董事長聞濤在今年第三期雜志上寫的“200萬㎡的堅(jiān)守”一文，十分感動(dòng)。

從文章中的幾組數(shù)據(jù)，可以想象金房物業(yè)服務(wù)有限公司堅(jiān)守200萬平方米物業(yè)管理的艱難。一是公司成立之初因沒有開發(fā)商背景，完全靠市場打拼，抓到一大把老舊中低檔住宅類物業(yè)開始啃骨頭，逐步發(fā)展到管理著近200萬平方米的老舊住宅小區(qū)；二是在管項(xiàng)目的面積普遍都比較小，除了個(gè)別項(xiàng)目近10萬平方米外，大部分項(xiàng)目都在5萬平方米左右；三是管理的部分項(xiàng)目是業(yè)內(nèi)最感頭疼的拆遷安置小區(qū)，而且絕大部分居住著解困安置戶，這些業(yè)主收入總體偏低，因此，每月每平方米的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)較物價(jià)局核定的0.28元還要低3分錢。

我認(rèn)真看了文章列出的幾張收支表格，可見公司堅(jiān)守管理之困難和艱辛。

一是收支能做到保本微利的確不容易。文章中所列的益民苑小區(qū)2008年10月收支情況一覽表顯示：這是一個(gè)9.8萬平方米的住宅小區(qū),每平方米每月物業(yè)服務(wù)收費(fèi)僅0.25元，整個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)月收費(fèi)僅24010元。服務(wù)于該小區(qū)的職工28名，人均工資900元，月工資總額25200元，加上綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境和秩序維護(hù)以及共用部位、設(shè)備設(shè)施維護(hù)的有關(guān)費(fèi)用與公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)，辦公費(fèi)和固定資產(chǎn)折舊費(fèi)以及稅費(fèi)等總支出為41160.65元。彌補(bǔ)項(xiàng)目管理月虧損17150.65元主要靠的是停車費(fèi)收入12100元、其他收益1836.5元和特約服務(wù)收入5081.1元這三條渠道。在公司的努力下，該項(xiàng)目每月實(shí)際總收入達(dá)到43027.6元，收支相抵尚能結(jié)余1866.95元。

二是特約服務(wù)的收費(fèi)靠點(diǎn)滴挖掘。從該項(xiàng)目2008年10月特約服務(wù)收入一覽表可見，公司向業(yè)主提供的幾乎全是最為基本的特約服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍較低。當(dāng)月代訂火車、飛機(jī)、汽車票117件，按照每張3元，收入351元；送加急郵件120個(gè)，每個(gè)0.5元，收入60元；清洗抽油煙機(jī)64個(gè)，每個(gè)20元，收入1280；訂報(bào)513份，每份0.2元，收入102.6元；送牛奶335次，每次0.5元，收入167.5元；家政服務(wù)42次，每次45元，收入1890元；送水223次，每次2元，收入446元；房屋中介服務(wù)7次，每次112元，收入784元。以上各項(xiàng)特約服務(wù)累計(jì)提供1421次，月收益總額為5081.1元，這點(diǎn)錢一般的企業(yè)可能根本看不上，但卻成為維系該小區(qū)管理，并能取得微利效果的重要保證。

當(dāng)我分析著以上數(shù)字，看到我們的企業(yè)和員工堅(jiān)守在200萬平方米的低檔住宅小區(qū)，收著低廉的服務(wù)費(fèi)，開展著賺小錢的特約服務(wù)，心情久久不能平靜。但看到董事長聞濤在文章中關(guān)于“公司的經(jīng)營狀況還越來越好，有點(diǎn)兒小盈利，干的挺開心”的一段表白時(shí)，心酸被尊敬所替代。他們的工作看似很平凡，但服務(wù)的是低收入家庭住戶，維系的是老舊住宅小區(qū)管理的堅(jiān)守,平凡中體現(xiàn)著企業(yè)不屈不撓的精神。

近些年，物業(yè)管理在市場經(jīng)濟(jì)的浪潮中得到了快速發(fā)展，不少企業(yè)在完成了起步的打拼和接著的逐步壯大后，開始了在管項(xiàng)目的調(diào)整，大多采取對收費(fèi)低廉、矛盾較多的的老舊住宅小區(qū)逐步退出，把目光盯在中高檔物業(yè)上，這是一般企業(yè)發(fā)展壯大的正常選擇，無可厚非。但是，老舊住宅小區(qū)的管理涉及千家萬戶居住條件的改善和社區(qū)的穩(wěn)定和和諧，也關(guān)系到物業(yè)管理的覆蓋面。因此，近兩年我一直十分關(guān)注這個(gè)問題，中物協(xié)行業(yè)發(fā)展研究中心把此作為第一批研究課題。去年，我們還和北京市建委以及北京房地集團(tuán)聯(lián)合成立專題小組，對此進(jìn)行深入的調(diào)研，將在此基礎(chǔ)上提出有利于老舊住宅小區(qū)開展管理的政策建議。在初步的調(diào)研中我們了解到：近些年，不少地方政府為鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在老舊住宅小區(qū)堅(jiān)守管理，給予了部分支持政策和少量補(bǔ)貼，但即使在這些城市，老舊住宅小區(qū)管理的利潤總體仍十分微薄，有的還處于虧損狀態(tài)。

當(dāng)大家把注意力集中在向政府伸手要條件、要補(bǔ)貼,在一些企業(yè)選擇對老舊住宅小區(qū)棄管的時(shí)候，成都金房物業(yè)服務(wù)有限公司以自己的努力在頑強(qiáng)地堅(jiān)守。董事長聞濤在文章中介紹了他們的追求和采取的一系列措施：一是始終堅(jiān)持以業(yè)主為中心，全心全意為業(yè)主服務(wù)的理念；二是按在管項(xiàng)目的特點(diǎn)逐個(gè)挖掘潛力，一個(gè)一個(gè)去突破，相信通過規(guī)模經(jīng)營，老舊小區(qū)也能創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益；三是堅(jiān)持與業(yè)委會同舟共濟(jì)，針對老舊小區(qū)“收費(fèi)難”是普遍現(xiàn)象，緊密依靠業(yè)委會協(xié)助企業(yè)收繳費(fèi)用，以確保每月的收費(fèi)率達(dá)到98%以上；四是面對成本剛性上浮，而物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)至今未上調(diào)帶來的問題，公司通過有效運(yùn)作，加強(qiáng)成本控制，擴(kuò)大經(jīng)營收益，取得保本微利的效果；五是積極爭取廣大業(yè)主的支持和理解。在業(yè)主大會上公布物業(yè)服務(wù)收支情況，使廣大業(yè)主充分了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)的難處，一致通過將停車費(fèi)收入等用于小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修和補(bǔ)充公共能耗費(fèi)以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足；六是大力開展適合老舊住宅區(qū)業(yè)主需求的特約服務(wù)，通過多種經(jīng)營以增加企業(yè)收益，有效地彌補(bǔ)了部分虧損。

中物協(xié)[2009]1號文件“關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)在‘保增長、保民生、保穩(wěn)定、促就業(yè)’中積極作用的通知”指出：對一些效益不理想的項(xiàng)目，尤其是中低收入家庭居住的老舊住宅小區(qū)，要從為居民生活著想，為政府排憂解難的“保民生”角度出發(fā)，能堅(jiān)守的盡量不采取棄管。通過減少企業(yè)內(nèi)部管理層次、調(diào)整或合并管理機(jī)構(gòu)，以及節(jié)能降耗等途徑降低管理成本，并采取多種形式的創(chuàng)收、爭取稅費(fèi)減免政策等措施，彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)的不足，盡量保持現(xiàn)有的物業(yè)管理覆蓋面，減少整體經(jīng)濟(jì)增速下滑帶來的負(fù)面影響。

成都金房物業(yè)服務(wù)有限公司的成功實(shí)踐讓我們看到行業(yè)中有一批堅(jiān)守在舊小區(qū)，為社會的穩(wěn)定和低收入群體的居住條件奉獻(xiàn)智慧和愛心的企業(yè)，這是我們行業(yè)社會責(zé)任感和能力的體現(xiàn)。正如聞濤董事長指出的：認(rèn)真研究老舊小區(qū)管理的規(guī)律和特點(diǎn)，持續(xù)提高企業(yè)自身的管理服務(wù)水平和技能，嚴(yán)格控制成本，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，在老舊小區(qū)專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)中不斷提高企業(yè)的社會責(zé)任和行業(yè)的社會價(jià)值，樹立共管共享共維護(hù)的物業(yè)管理意識，各方主體都能從專業(yè)化物業(yè)服務(wù)中受益，老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理一定會大有作為。